Где в старом Петербурге ещё строят новые дома: от Пряжки до Обводного канала

Старый Петербург застроен плотно. Между Фонтанкой, Мойкой и Невой каждый участок давно занят, многие дома охраняются как памятники. Новый жилой дом здесь появляется только там, где освобождается земля, на которой раньше работали руками: строили пароходы, мыли людей, торговали, хранили товар, катали фольгу.

Поэтому почти у каждого нового дома в центре есть предыстория. Иногда её видно в фасаде: кирпич, мансарды, силуэт старого пакгауза. Иногда она осталась только в газетных архивах. Покупателю она полезна вдвойне: объясняет цену и подсказывает, что останется соседом дома на годы вперёд.

Почему в центре почти нет места

Обводный канал прорыли в 1769-1780 годах по проекту Этьена Карбонье, к 1834 году он стал южной границей Петербурга. Внутри этой линии свободной земли почти не осталось.

Свободная земля в центре появляется тремя путями. Первый: уходит промышленность. Заводы, которые в XIX веке жались к воде и к железной дороге, закрываются, и их участки отдают под жильё. Второй: сносят здание, которое не признали ценным, и ставят новое в тех же габаритах. Третий: старый дом перестраивают изнутри и оставляют ему стены.

Все три пути есть в Адмиралтейском районе. Матисов остров и Обводный канал показывают первый, Рижский проспект и улица Егорова второй, Галерная и Гороховая третий. Ниже дома разобраны по местам, с запада на юг. Всего их четырнадцать: пять уже сданы, семь строятся, а два работают как апарт-отели и продают нежилые помещения. Сроки у строящихся разные, от 2027 до 2030 года. Общая история района, от верфи 1704 года до заводов, собрана в отдельной статье.

Матисов остров: квартал на месте первого парохода

Матисов остров лежит в устье Мойки и Пряжки. Имя ему дал мельник Матис, живший здесь при Петре I. С 1712 года на острове селились лоцманы, в конце 1730-х сюда перенесли прядильные мастерские.

Потом остров стал заводским. Здесь работал завод Чарльза Берда. В 1815 году на нём построили первый в России пароход, и пароходы пошли отсюда в Кронштадт. На заводе Берда отливали металлические детали Исаакиевского и Казанского соборов. Наследником завода стали Франко-Русские заводы. В советское время завод носил имя Карла Либкнехта, потом Андре Марти, а сегодня это «Адмиралтейские верфи». Участок, где сейчас строится квартал, в советское время занимал фольгопрокатный завод, он закрылся в 2000-х.

Остров Первых. На этой земле Fizika Development строит квартал на Перевозной улице, 1. Проект сделало бюро Intercolumnium Евгения Подгорнова. В квартале 1348 квартир, потолки доходят до 5,15 метра. Во дворе 10 000 м² зелени: сад сакуры и стеклянный эко-купол высотой 16 метров. Вдоль Невы пройдёт парящая набережная. Под домом паркинг на 520 машин, ещё 62 места снаружи и 340 мест для велосипедов.

Разрешение на строительство выдано 24 декабря 2024 года. Сдавать корпуса будут с IV квартала 2028 по III квартал 2029 года. Цену посчитаем под вашу квартиру.

Пряжка: дом на месте Матисовых бань

Пряжка короткая, всего 1,32 километра. Раньше её звали Чухонской речкой. В 1738 году на берег перенесли прядильные амбары и смольню, отсюда и название. В XX веке у Пряжки поселился Александр Блок: с 24 июня 1912 года он жил на Офицерской улице, 57, на углу с набережной. В ноябре 1980 года в его квартире открыли музей.

Рядом с домом Блока работали Матисовы бани. В 2005 году их снесли, а в 2024 году на участок выдали разрешение на жилой дом.

Мариинка Deluxe. Aurix строит на набережной реки Пряжки, 5 один дом со скруглённым углом. Фасады сделаны в стиле XIX века. В доме 94 квартиры и 6 пентхаусов, потолки до 3,2 метра. У квартир девятого этажа террасы, во дворе английский сад. В паркинге 63 места, есть зарядки для электромобилей и подъёмники. До музея-квартиры Блока 120 метров.

Разрешение на строительство выдано 25 октября 2024 года, срок сдачи 2027 год. Это самый дорогой дом статьи: самая доступная квартира здесь стоит 51,86 млн рублей.

Обводный канал: от пакгаузов к кварталам

К середине XIX века вдоль Обводного канала выросла промышленная полоса. К ней подошли железные дороги: Варшавский вокзал построили в 1852-1853 годах, Петергофский, нынешний Балтийский, в 1855-1858 годах. Вокруг вокзалов встали депо, склады, пакгаузы и товарные дворы. Памятниками числятся здание Варшавского вокзала 1852-1859 годов, депо 1853 года и инструментальный цех 1899-1902 годов.

Теперь эта полоса меняется быстрее всего в районе. В шести минутах от «Балтийской», по одному адресу, набережная Обводного канала, 118А, строятся сразу два дома. До 2024 года участком владела группа «Хуа Жэнь». У неё было разрешение на торговый комплекс, но строить его так и не начали. На части земли стоял склад торговой сети.

Дом Передвижники. RBI строит здесь 355 квартир площадью от 25 до 88 м² в пяти секциях высотой от 10 до 12 этажей. Кирпичный рисунок фасада повторяет силуэт пакгауза Варшавского вокзала, а во дворе встанет скульптура Владислава Бек-Булатова «Сложный баланс». В доме лобби с коворкингом. Срок сдачи I квартал 2029 года. У второй очереди срок III квартал 2029 года, на её территории стоит сам пакгауз, памятник, а сад проектирует французский ландшафтный архитектор Жиль Клеман.

STAVNI Обводный. По соседству, на литере С, строится дом побольше: 382 квартиры от 21,5 до 92,5 м², потолки 3 метра. Проект сделало бюро VDC, на фасадах красный кирпич и металл. В паркинге 168 мест. Разрешение выдано 20 октября 2025 года, срок сдачи конец 2028 года. Здесь самая доступная квартира среди строящихся домов статьи: от 8,5 млн рублей.

Особняк у Варшавского. Самый маленький дом статьи стоит рядом, на набережной Обводного канала, 114. Его построила СК «Союз», дом сдан. В нём 18 квартир, до «Балтийской» 7 минут пешком. Самая доступная квартира стоит от 6,3 млн рублей.

Московский, 65. На углу Московского проспекта и Обводного канала LEGENDA закончила в 2023 году самый необычный дом этой части города. Новые корпуса встроены в периметр Скотопригонного двора, построенного в 1823-1826 годах по проекту Ивана Шарлеманя. Это памятник федерального значения, а до LEGENDA здесь была площадка молочного завода «Петмол». Проект сделала «Студия 44» Никиты Явейна. В доме 411 квартир, 80 типов планировок, 16 больших «круизных» окон и 69 мансардных, паркинг на 570 машин. Дом сдан.

Измайловские роты: собор, рынок и доходный дом

Измайловский полк сформировали 22 сентября 1730 года. С 1743 года за Фонтанкой выросла его слобода, улицы в ней называли ротами. Каменные казармы начали строить в 1799 году. Роты давно стали Красноармейскими улицами, а полковой Троице-Измайловский собор по-прежнему виден с Фонтанки издалека.

Созидатели. RBI построила этот квартал на 12-й Красноармейской улице, 26. Шесть корпусов в 4-8 этажей, 229 квартир. Два корпуса воссоздали в историческом виде, среди них доходный дом мебельной фабрики Ф. Тарасова 1875 года, который был почти полностью утрачен за десять лет до начала стройки. Главный вход оформлен пропилеями из белого кирпича под стеклянным куполом. В 2023 году проект получил премию Urban Awards. Дом сдан, квартир в продаже не осталось. До «Балтийской» 6 минут пешком.

Фонтанка, 130. Еврострой строит клубный дом на набережной Фонтанки, 130А, на месте Троицкого рынка. Первый эскиз дома в 2021 году сделало то же бюро Intercolumnium, что работает на Матисовом острове. В доме 110 квартир, наверху квартиры с открытыми террасами, двор без машин. До Троице-Измайловского собора четыре минуты пешком, до «Технологического института» 14 минут. Срок сдачи II квартал 2029 года, самая доступная квартира стоит от 27,65 млн рублей.

Измайловский. ЛСР строит дом на улице Егорова, 23Б, с видом на купола того же собора. Раньше на участке стоял доходный дом И. В. Устинова. О годе его постройки спорили: градозащитники называли 1903-1904 годы, документы городского правительства 1930 год. Дом снесли, ЛСР купила участок в 2020 году. Квартиры отдают с отделкой white box, срок сдачи IV квартал 2027 года. Самая доступная квартира стоит 13,25 млн рублей. До школы № 564 меньше ста метров, до «Технологического института» 9 минут пешком.

Семенцы: «Разве Можно Верить Пустым Словам Балерины»

К востоку от Измайловских рот лежат Семенцы, бывшая слобода Семёновского полка. Шесть улиц здесь в 1857 году назвали в честь городов Московской губернии: Рузовская, Можайская, Верейская, Подольская, Серпуховская, Бронницкая. Порядок петербуржцы запоминают поговоркой «Разве Можно Верить Пустым Словам Балерины».

Дом на Бронницкой. КЕСКО построила на Бронницкой улице, 11, последней в поговорке, 163 квартиры от 44 до 241 м² в корпусах от шести до девяти этажей. Разрешение на ввод получено 24 декабря 2025 года. До «Технологического института» три минуты пешком, это самая короткая дорога до метро среди домов статьи. В паркинге 163 места. Самая доступная квартира стоит от 34,67 млн рублей.

Артхаус. Чуть восточнее Семенцов, на Звенигородской улице, 7, стоит сданный клубный дом на 72 квартиры. Его спроектировал архитектор Михаил Мамошин. На фасаде гранит, кирпич и патинированная медь, в лобби камин. До «Пушкинской» 10 минут пешком. Самая доступная квартира стоит от 30 млн рублей.

Екатерингоф: дом Лапина и Кристалл Холл

За Обводным каналом, у Екатерингофа, город в XVIII веке выезжал на гулянья. Дворец здесь поставили в 1711 году, и в парке устраивали майские гулянья.

На Рижском проспекте, 26 стояли два каменных дома 1840-х годов. Один из них, дом А. И. Лапина 1840 года, построен в стиле безордерного классицизма. В 1950-х рядом построили трёхэтажное здание завода «Научные приборы» и Института аналитического приборостроения Академии наук.

Кристалл Холл. Setl Group строит здесь два корпуса в 5-9 этажей с мотивами модерна и эклектики. Историческую секцию отреставрируют. Внутри клуб для жителей, хаммам и сад с фонтаном. Срок сдачи II квартал 2030 года, самая доступная квартира стоит от 17,4 млн рублей. До «Балтийской» 15 минут пешком, до гимназии № 278 около 200 метров.

Новое внутри старых стен

Третий путь, перестройка изнутри, даёт другой продукт. Оба таких проекта в подборке, Голландия и Изззи Гороховая 47, продаются как апартаменты.

Голландия. Три корпуса на Галерной улице, 40. Это доходный дом и издательство С. М. Проппера, памятник. Корпуса назвали голландскими городами: «Заандам», «Амстердам» и «Гаага», всего 102 помещения от 39,1 до 177,8 м². По разрешению на ввод от 5 сентября 2016 года здание стало апарт-отелем, поэтому помещения нежилые. До «Адмиралтейской» 25 минут пешком.

Изззи Гороховая 47. Апарт-отель Orange Group в четырёх минутах от «Садовой». Кирпич для облицовки сделали из крошки кирпичей старого здания. Отель на 90 юнитов открылся в 2024 году, все юниты проданы.

Сколько стоит самая доступная квартира

Разброс в центре огромный: самая доступная квартира в самом дорогом доме статьи стоит в восемь раз больше, чем в самом доступном.

Главная граница цены проходит по воде. На Обводном канале квартира стоит от 6,3 до 11,25 млн, у Фонтанки от 27,65 млн, у Пряжки от 51,86 млн. Внутри Измайловских рот цены средние: 13,25 млн у ЛСР и 17,4 млн у Setl на Рижском проспекте.

Цена самой доступной квартиры мало говорит о доме. В STAVNI самые маленькие квартиры площадью 21,5 м², в Доме на Бронницкой от 44 м², а в Мариинке Deluxe за самую низкую цену продаётся квартира в доме с потолками 3,2 метра и террасами наверху. Сравнивать дома честнее по цене метра в квартирах одинакового размера, её стоит спросить в отделе продаж.

У второй очереди Передвижников цены ниже первой: от 10,26 млн рублей. Срок сдачи у неё на два квартала позже.

Чего не видно на показе

Отдел продаж покажет лобби, двор на визуализации и вид из окна. Остальное лучше проверить самому.

Метро далеко от воды. От Острова Первых до «Спасской» 40 минут пешком, и это ближайшая дорога к метро. Если в семье кто-то ездит на работу на метро, засеките дорогу утром.

Больница по соседству. В 230 метрах от Острова Первых и в 260 метрах от Мариинки Deluxe стоит психиатрическая больница святого Николая Чудотворца. В 90 метрах от Фонтанки, 130 работает психоневрологический диспансер № 7 со стационаром. Для одних это ничего не значит, для других важно. Лучше знать до подписания.

Верфи работают. «Адмиралтейские верфи» соседствуют с Матисовым островом, и судьба их земли пока не решена: проект планировки островов ещё в работе.

Два дома по одному адресу. На Обводном канале, 118А строятся Передвижники и STAVNI, а вторая очередь Передвижников закончится только в III квартале 2029 года. Тот, кто купит квартиру в первом сданном корпусе, ещё около полугода проживёт рядом со стройкой.

Апартаменты вместо квартир. В Голландии и Изззи Гороховая 47 продаются нежилые помещения. Прописки в них нет, налог и коммунальные платежи выше квартирных, ипотеку дают не все банки.

Старое здание рядом с новым. Там, где новый дом встроен в исторический периметр, как в Московском, 65 или Созидателях, у памятника свои правила: переделки его фасада согласуют с КГИОП. Спросите, кто отвечает за историческую часть и сколько это стоит жителям.

Что поменяется вокруг

Верфи и острова. «Адмиралтейские верфи» разрабатывают проект планировки Матисова, Галерного и Коломенского островов, закончить его собираются к лету 2027 года. От этого проекта зависит, что встанет рядом с Островом Первых и Мариинкой Deluxe.

Метро в Коломне. Станция «Площадь Репина» стоит в городских планах на 2030-2040 годы. Покупать квартиру ради будущей станции рано: сроки у таких планов часто сдвигаются.

Обводный станет жилым. К концу 2029 года по адресу 118А появятся две очереди Передвижников и STAVNI, а отреставрированный пакгауз Варшавского вокзала окажется внутри жилого квартала. Здания Варшавского вокзала числятся памятниками.

Фонтанка у Измайловского собора. На месте Троицкого рынка до II квартала 2029 года будет идти стройка Фонтанки, 130. После неё у набережной появится дом с террасами наверху и двором без машин.

Рижский проспект. Кристалл Холл сдадут к середине 2030 года. До тех пор у соседей будет стройка.

Как проверить дом до задатка

Разрешение и декларация. Застройщик, который продаёт квартиры по договору долевого участия, обязан опубликовать разрешение на строительство и проектную декларацию в единой системе жилищного строительства (ЕИСЖС, наш.дом.рф). Сверьте с ними срок сдачи, который называют в отделе продаж: срок в рекламе бывает оптимистичнее.

Кто застройщик по документам. Название в договоре часто не совпадает с названием бренда: дом обычно строит отдельное общество с пометкой «специализированный застройщик». Узнайте, какое общество строит дом, и проверьте, что в договоре стоит оно же.

Как идут деньги. В строящемся доме по договору долевого участия деньги лежат на эскроу-счёте в банке до сдачи дома. Если вместо такого договора предлагают другую схему, спросите почему.

Жильё или апартаменты. У сданного дома запросите разрешение на ввод: в нём записано, что построено. У Голландии в разрешении на ввод от 5 сентября 2016 года записан апарт-отель.

Что относится к памятнику. В Московском, 65, Созидателях, Кристалл Холле и второй очереди Передвижников новое соседствует с историческими зданиями. Спросите, какие части здания охраняются и кто за них платит.

Кому подойдут новые дома старого центра

• Тем, кто хочет жить в Петербурге с открыток. Коломна, Фонтанка и Измайловские роты сохранили старую застройку, и новые дома встают между старыми.
• Тем, кому нужен новый дом с паркингом в центре. В старом фонде своего машиноместа почти не бывает. Здесь у большинства домов подземный паркинг: от 63 мест в Мариинке Deluxe до 520 на Матисовом острове.
• Тем, кто считает бюджет. Обводный канал даёт новую квартиру в 6-7 минутах от «Балтийской» дешевле 12 млн рублей.
• Тем, кто ценит архитектуру. Созидатели получили Urban Awards, Московский, 65 номинировали на премию «Золотой Трезини».

Кому не подойдут:

• Тем, кто каждый день ездит на метро. От Матисова острова до станции 40 минут пешком.
• Тем, кому нужна прописка. Голландия и Изззи Гороховая 47 продают апартаменты.
• Тем, кто не готов к стройке под окном. На Обводном и Рижском проспекте стройки продлятся до 2029-2030 годов.

Пять ошибок покупателя в историческом центре

• Путать апартаменты и квартиры. В перестроенных исторических зданиях часто продают апартаменты. Проверьте в договоре, жилое ли помещение.
• Не спросить, что было на участке. Склад, завод или рынок могли оставить после себя работы по очистке земли и споры. Спросите у застройщика документы на участок.
• Мерить дорогу по прямой. Станция метро на карте бывает рядом, а пешком до неё полчаса из-за воды и мостов. Пройдите путь сами.
• Смотреть дом только в выходной. Приезжайте вечером в будни: так видно, сколько машин на набережной и как шумно у дома.
• Забыть про соседа-памятник. Если дом встроен в памятник, переделки фасада согласуют с КГИОП. Узнайте правила до задатка.

Коротко о частом

Где в центре Петербурга ещё строят новые дома? В Адмиралтейском районе стройки идут на Матисовом острове, на Пряжке, на Обводном канале у «Балтийской», на Фонтанке, на улице Егорова и на Рижском проспекте.

Где самая доступная новая квартира в старом центре? Сейчас в Особняке у Варшавского, от 6,3 млн рублей. Среди строящихся домов в STAVNI Обводный, от 8,5 млн рублей.

Какой дом сдадут раньше всех? Измайловский от ЛСР в IV квартале 2027 года и Мариинку Deluxe в 2027 году.

Есть ли метро у Матисова острова? Нет. От Острова Первых до «Спасской» 40 минут пешком. Станцию «Площадь Репина» город планирует на 2030-2040 годы.

Что было на месте Острова Первых? Завод Чарльза Берда, где в 1815 году построили первый в России пароход, а позже Фольгопрокатный завод.

Какие новые дома в старом центре уже сданы? Особняк у Варшавского, Созидатели, Московский, 65, Артхаус и Дом на Бронницкой.

Что было на месте Мариинки Deluxe? Матисовы бани. Их снесли в 2005 году.

Что строят на Обводном канале у «Балтийской»? По адресу набережная Обводного канала, 118А строятся Дом Передвижники и STAVNI Обводный. Срок сдачи 2028-2029 годы.

Можно ли прописаться в Голландии на Галерной? Нет. По разрешению на ввод это апарт-отель, помещения нежилые.

Ещё о том, какие дома строятся в районе, в статье «Что строится в Адмиралтейском районе».

При цитировании активная ссылка на эту страницу обязательна: admiralteiskiy.top/journal/novye-doma-starogo-peterburga